Государственная регистрация прав на общее имущество в многоквартирном доме

Жилищный кодекс Российской Федерации четко определяет правовой режим общего имущества собственников помещений многоквартирного дома.

Во-первых, Жилищным кодексом РФ был регламентирован состав общего имущества. Общим имуществом многоквартирного дома являются:

- помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и не несущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

- земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Во-вторых, Жилищным кодексом РФ установлено, что общее имущество находится в общей долевой собственности владельцев жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме. При этом, доля в праве на общее имущество у собственника помещения пропорциональна размеру общей площади принадлежащего ему помещения.

В-третьих, Жилищный кодекс РФ определил, что органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений многоквартирного дома.

Федеральным законом от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» установлено, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, сформированный до вступления в силу Жилищного кодекса РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В случае если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса, любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Таким образом, право общей долевой собственности на общее имущество (в том числе и на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом) у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу прямого указания закона, то есть с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета. Иными словами, государственная регистрация прав в данном случае носит правоподтверждающий, а не правообразующий характер.

Вместе с тем современные реа­лии диктуют жизненную необходи­мость надлежащего оформления, то есть проведения государственной регистрации, права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартир­ном доме. Прежде всего, это обусловлено широкими возможностями (обу­стройство автомобильных стоянок, детских площадок, передача отдельных составляющих общего имущества в пользование иным лицам и т. п.), которые появ­ляются у жильцов многоквартирного дома после воз­никновения права общей долевой собственности на общее имуще­ство (особенно на такой его элемент, как соответствующий земельный участок) и подтверждения возник­новения такого права со стороны государства.

Кроме того, необходимо отметить, что действующее законодательство не предусматри­вает проведения государственной регистрации права общей долевой собственности собственников поме­щений в многоквартирном доме именно на земельный участок, сформированный для его использования. Поэтому оформлению подле­жит право собственности на общее имущество собственников многоквартирного дома, одним из элементов которого   явля­ется и земельный участок.

Заявление о государственной регистрации прав на общее имущество собственников помещений многоквартирного дома в Управление Росреестра может предоставляться как собственниками помещений в многоквартирном доме, так и представителями собственников помещений, если это право предоставлено им на основании надлежащим образом оформленных доверенностей, решением (протоколом) общего собрания собственников, на ином соответствующем закону основании.

Исходя из положений Жилищного кодекса РФ, на государственную регистрацию права общей долевой собственности также представляется   документ, удостоверенный организацией по учету объектов недвижимого имущества на территории регистрационного округа, содержащий описание объектов недвижимости, являющихся общим имуществом в многоквартирном доме, право общей долевой собственности на которые, подлежит государственной регистрации, технический паспорт многоквартирного дома, документ об оплате государственной пошлины.

Государственная регистрация права общей долевой собственности на общее имущество собственников помещений многоквартирного дома и внесение в Единый государственный реестр прав размера  долей  в праве общей долевой собственности в многоквартирном доме осуществляется на основании сведений, содержащихся в представленном на государственную регистрацию решении (протоколе) общего собрания собственников, ином соглашении участников общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также документов, устанавливающих права на помещения, принадлежащие собственникам.

Размер доли в праве общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома в решении (протоколе) общего собрания собственников указывается в виде простой правильной дроби, в которой числителем является площадь помещения, принадлежащего собственнику, а знаменателем – общая площадь дома за вычетом площади общего имущества, входящего в состав многоквартирного дома.

Для проведения государственной регистрации прав необходимы также сведения Государственного кадастра недвижимости в виде кадастрового паспорта многоквартирного дома и земельного участка, на котором он расположен. Причем, кадастровые паспорта здания и земельного участка могут быть лично представлены заявителем. В случае их непредставления, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав вправе запросить кадастровые паспорта объектов недвижимости в органе, осуществляющем кадастровый учет.

В соответствии с пунктом 1 статьи 333.33 Налогового кодекса РФ размер государственной пошлины за государственную регистрацию доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме составляет 100 рублей. Государственная регистрация осуществляется в течение 18-ти календарных дней.

Следует отметить, что выдача отдельного свидетельства о государственной регистрации прав на общее имущество многоквартирного дома действующим законодательством не предусмотрено. Сведения о государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимости включаются в свидетельство о государственной регистрации права на жилое или нежилое помещение, посредством внесения в него описания объектов недвижимости и указания размера доли в праве общей долевой собственности.